房屋买卖合同解除后
已转移登记的房屋怎么办？
壹
问题的提出
笔者接受房地产企业咨询：商品房销售以后，买受人办理了转移登记（过户），后因房屋主体结构质量问题，法院判决解除商品房买卖合同。此时，房屋还登记在买受人名下，该不动产登记问题如何处理。在此基础上，我们可以扩展问题：当旨在导致不动产物权变动的合同被宣告无效、被撤销或被解除时，已经过户的不动产该适用哪种不动产登记类型？
贰
不动产物权变动的概念和类型
不动产物权变动，就是指不动产物权的产生、变更和消灭。依据引起不动产物权变动的法律事实是否为法律行为，不动产物权变动分为基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。
所谓“基于法律行为的不动产物权变动”，是指因法律行为如买卖、赠与、互易、抵押等法律行为导致不动产物权的设立、变更、转让或消灭。非基于法律行为的不动产物权变动，是指因法律行为以外的法律事实而导致的不动产物权的设立、变更、转让或消灭，如因生产、先占、添附、取得时效、继承、强制执行、法院判决等导致不动产物权变动。⑴《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第28～30条对人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，继承，受遗赠，合法建造、拆除房屋等事实行为导致的物权变动作出了规定。
基于法律行为的不动产物权变动，登记是该不动产物权变动的生效要件。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这两条中的“效力”，指的是物权变动的效力，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的效力，而非合同是否生效的效力。申言之，除法律另有规定以外，基于法律行为的不动产物权变动均以不动产登记为生效要件。
非因法律行为发生物权变动时，登记或交付不是物权变动的生效要件。《物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”依据该规定，因上述法律事实而享有不动产物权的，自该法律事实生效或事实行为成就时就发生物权变动效力。需要注意的是，尽管非因法律行为发生不动产物权变动不以登记作为物权变动的生效要件，但因我国法律对于基于法律行为的不动产物权变动采取的是登记生效主义，在非因法律行为取得不动产物权后再处分该不动产物权，必须办理相应的处分登记，否则不发生物权变动效力。而且，依据不动产登记法上连续登记原则的要求⑵，权利未被载入登记簿之人，在处分该权利并办理处分登记就会遇到阻碍。
叁
法律文书导致的不动产物权变动
《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”就因法律文书导致的物权变动而言，法律文书具有确定的终局的法律效力。如果适用“登记或交付方能发生物权变动的规定”，“不仅与社会实情不符，且将因此无法保护此等物权人”。⑶只有这样，才能清晰地确定物权归属，为那些因法律文书取得物权的权利人提供足够的保护。而且，该条中能够导致物权变动的法律文书仅指具有形成效力的判决，即可以变更或消灭当事人之间原来存在的、没有争议的民事法律关系的判决。⑷
通说认为，只有形成判决才具有形成力（也称创设力），依其宣告方足生物权法上取得不动产物权效果之力，恒有拘束第三人之必要，而对于当事人以外之一切第三人有效力。⑸《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”该解释采取了将能够直接导致物权变动的法律文书限制在具有形成效力的法律文书的观点，根据该条，“改变原有物权关系”即属于变更既存物权关系的形成判决，而不包括确认裁判与给付裁判。⑹就原告而言，通过形成之诉不是要确认某一法律状态的存在与否，也不是要实现某一既存的法律状态，而是希望创造出一种从来没有存在过的法律状态或改造现有的法律状态。⑺而当事人可以提起哪些形成之诉以及法院可以作出哪些形成判决，都必须由民事实体法作出明确规定。我国法上，可以导致物权变动的形成判决主要包括以下三种：（一）人民法院作出的撤销合同或宣告合同无效的判决；（二）人民法院应债权人请求而作出的撤销债务人诈害债权行为的判决；（三）人民法院作出的分割共有物的判决。⑻
通过以上分析，因法律文书取得不动产物权后，因未登记，物权变动未通过不动产登记簿向外界展现公示，就会产生不动产登记簿上记载的物权状况与真实的物权状况不一致的情况。因法律文书而取得的不动产物权之权利人，享有的是真正的物权，学说上称该物权为“事实物权”。不动产登记簿上记载的物权虽然已经不是真实的物权，但它却是通过登记簿但推定力予以推定但物权，学说上称为“法律物权”。如前所述，我国《物权法》第31条，旨在保证不动产登记簿上物权变动记载但连续性，通过贯彻在先登记原则，从而确保登记簿上物权情况的真实和准确。“事实物权”首先要进行“宣示登记”程序，也称“取得人登记”，即将权利人因法律行为以外的法律事实而取得的不动产物权记载入不动产登记簿中，向外界宣示。需要注意的是，“宣示登记”之诉一种学说上的称呼，并不是不动产登记法意义上的登记类型，其具体表现可能是首次登记、转移登记或者更正登记。
肆
本案的情况
依据《民法总则》第155条、第157条，《合同法》第58条、97条，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在合同被确认无效、撤销或解除后，如果作为标的物的物依然存在且未被第三人善意取得，那么当初依据合同而给付动产或不动产的一方，自合同被撤销、解除或被宣告无效时起，重新成为该物的所有权人，有权请求返还该财产，此时的返还请求权属于物权性质的返还请求权。只有当原物消灭或为第三人善意取得的时候，请求返还的一方享有的才是作为债权请求权的不当得利返还请求权。⑼就以登记为生效要件当不动产物权变动合同来说，当办理完不动产转移登记后，如果合同被法院判决撤销、宣告无效时，只要不动产依然存在且未被他人善意取得，此时出卖人、转让人有权申请更正登记。⑽
《物权法》第十九条第一款规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。更正登记，是指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请及其提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误的事项加以更正的登记。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这就赋予了登记簿权利推定效力和公信力，法律推定登记簿对物权归属和内容对记载都是真实的，当发生争议时，不动产登记簿的记载就作为法院裁判的初步证据。如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失，所以就允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载进行更正，使登记簿上的记载与真实情况相一致。所以说，更正登记请求权，本质上属于不动产物权及其他具有对抗第三人效力的权利的对世性的体现，属于绝对的请求权。⑾
这里的“登记簿记载错误”应作广义上的理解，即登记簿记载与真实状况不一致的情形，具体可分为三种类型：一是登记行为中的瑕疵；二是登记的原因行为无效、被撤销而导致的登记错误；三是新的法律事实导致的权利变动的情形。实际上，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误”，即登记过程中的瑕疵导致登记错误，要求更正登记的情形即属于狭义的更正登记。“人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致”，就是指登记过程中的瑕疵之外的原因或者说上述第二、三种情形导致登记结果错误要求更正的情形，就属于相对广义的更正登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，依照法院、仲裁机构生效的法律文书进行登记并非单独的登记类型，而是更正登记的一种。细则第十九条第一款“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记”，就是指更正登记。《不动产登记操作规范（试行）》第16.1.1条更是明确地将更正登记的适用区分为“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误”以及“人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的”两种情形。
本案中，买受人与开发商签订商品房买卖合同，继而进行了房屋所有权的转移登记，该物权变动系基于商品房买卖法律行为而发生的不动产物权变动。当法院判决解除双方签订的商品房买卖合同后，买卖合同消灭，合同的权利义务终止。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由此可见，在法律行为导致物权变动的情况下，如果该法律行为被解除，不动产物权登记的原因行为“无效”的法律后果是，自始无法律约束力，房屋权利仍属于开发商，即在登记原因行为无效或者法律关系变动导致登记簿记载与真实状况不一致时，应当以法院或者仲裁机构先行作出生效判决或裁决为更正登记的前提。所以，本案中，商品房买卖合同被法院生效裁判解除，房屋登记原因行为失去了法律基础，导致登记簿记载与真实状况不一致利害关系人应当凭人民法院生效法律文书确定的不动产权利归属申请更正登记。
需要注意的是，法院、仲裁委员会的生效法律文书必须确认了不动产物权的归属和内容，且该确认的不动产物权的归属和内容与不动产登记簿上记载的不一致。⑿只有这样，该法律文书才属于证明登记确有错误的证据。实践中，常出现不动产真实权利人持法院宣告买卖合同无效、撤销合同或解除买卖合同的判决申请更正登记，但往往得不到支持。因为不动产登记原因行为无效、被撤销或解除，并不当然得出物权没有变动的法律事实，登记机构不能以此作为依据办理更正登记。因为即使不动产合同被宣告无效、撤销或解除，但该不动产完全有可能已被第三人善意取得或已设立抵押权、预告登记或被查封等其他权利负担。《不动产登记操作规范（试行）》第16.1.4条审查要点3中明确规定：“更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力”，所以因不动产物权登记原因行为“无效”而申请更正登记的，法律文书一定要明确不动产权利归属。所以，在商品房买卖合同纠纷中，在不动产已经转移登记的情况下，合同可能被宣告无效、撤销或解除时，法官应当提示当事人，是否要求确认房屋权利归属，当事人也应当视情况主动提出确认不动产权属的请求。
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⑴程啸：《不动产登记法研究》（第2版），法律出版社2018年版，第5页。
⑵该原则也称“在先原则”，根据该原则，那些因登记而使其权利被涉及之人必须是其权利已被记载入不动产登记簿的人。参见Holzer/Kramer，Grundbuchrecht，Rz112。
⑶谢在全：《“民法”第七百五十九条争议问题之研究》，载苏永钦主编：《民法物权争议问题研究》，台北，五南图书出版股份有限公司1999年版，第6页。
⑷最高人民法院物权法研究小组编著：《中华人民共和国物权法条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第124页。
⑸参见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第35页；姚瑞光：《民法物权论》，作者1999年台湾自版，第28页。
⑹参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《〈中华人民共和国物权法〉司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第203页。
⑺程啸：《不动产登记法研究》（第2版），法律出版社2018年版，第41页。
⑻程啸：《不动产登记法研究》（第2版），法律出版社2018年版，第43～45页。
⑼参见王利明：《合同法研究》（第1卷）（第3版），中国人民大学出版社2015年版，第727页；崔建远：《合同法总论》（上卷）（第2版），中国人民大学出版社2011年版，第434页以下。
⑽有学者称“复原登记”。崔建远：《合同法总论》（上卷）（第2版），中国人民大学出版社2011年版，第434页。
⑾程啸、尹飞、常鹏翱：《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》，法律出版社2017年版，第441页。
⑿《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”